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出租房屋拖欠物业费,应当有谁承担责任?

发布日期:2017-12-08

本期案例
    2010年12月30日,王先生(出租人)与李先生(承租人)签订房屋租赁合同,合同约定王先生将自己的住宅出租给李先生使用,租赁期限为5年,从2011年1月1日起至2015年12月31日止,租金为每月2000元,每半年交纳租金一次,租赁用途是居住,未经出租人书面同意不得转租,租赁期满后,在同等条件下承租人享有优先承租权。承租人可以在不改变房屋主体结构的前提下对房屋进行了装修装饰,租赁期满后装饰物无偿归出租人所有。但在合同条款中对承租期间物业费由谁来交纳未作约定。
    2012年年初,王先生接到小区物业公司的书面催缴通知书,要求其交纳拖欠的上一年度的物业费,否则将会被诉至法院。王先生认为承租人李先生是房屋的实际使用人,谁使用,谁交费。物业公司应向李先生催讨,即便是诉诸于法律也应当起诉李先生而与自己无关。

律师说法

本案中存在两种法律关系,首先是作为业主即出租人的王先生与物业公司之间的物业服务合同关系。其次是作为出租人的王先生与李先生之间的房屋租赁合同关系。
    在物业合同关系中,王先生与物业公司之间签订有物业服务合同,依据《物业管理条例》的规定,业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。在房屋租赁关系中,在对物业费如何交纳未作约定的情况下,承租人只负有交纳房屋租金的业务,别无其它。
    本案中出租人与承租人没有规定物业费有承租人交纳。承租人李先生作为物业使用人与物业公司之间并无直接的合同关系,物业公司没有依据要求李先生交纳物业费。而且目前法律法规中也没有物业使用人享用了物业服务就需要支付物业费的规定。所以依据合同相对性原则,物业公司有权依据物业服务合同的约定要求王先生支付物业费,作为业主的王先生也有向物业公司交纳物业费的义务。

纠纷成因分析及避免纠纷的方法本案是在房屋租赁过程中,双方对有关条款缺乏约定所造成的。
    对于房屋出租人来说,在订立租赁合同时可以对物业费的交纳问题作出明确的约定,对此法律并不禁止。如果约定由承租人交纳物业费,若其违约被诉至法院,出租人在依法承担连带责任之后可对承租人追偿并要求其承担相应的违约责任,从而将自己的损失减少到最低程度。如果对物业费的交纳问题不作约定,则只能由出租人自己承担。

 

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