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出租人于租赁期间转让租赁房屋,租赁合同是否随之终止?

发布日期:2017-12-08

案情介绍

2015年2月1日,李某与王某签订《房屋租赁合同》,约定李某将期所有的一栋三层高房屋的顶层出租给夏某居住,租金3500元/月,租期3年。2016年3月1日,李某向王某发出书面通知,称其将转让整栋楼房。王某收到通知后心想合同还没到期,于是不作回应。3个月后,李某将房屋转让给胡某,双方依法办理了产权过户登记手续。后来胡某搬进房屋时发现王某仍在顶层居住,以其不愿意继续出租房屋为由要求夏某搬走。王某则认为合同期限还没到期,坚决不搬。双方互不让步,发生纠纷。出有人于租赁期间转让房屋,租赁合同是否因此终止?胡某是否有权要求王某搬走。

法律分析

《合同法》、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》、《商品房屋租赁管理办法》均规定了“买卖不破租赁”制度,所谓“买卖不破租赁”是指当房屋所有权人在租赁期内将租赁房屋的所有权转让给第三人时,房屋所有权的变支,不影响租赁合同的效力,即受让人在受让房屋所有权之时当然受让设定在该房屋之上的租赁关系,成为新的出租人,继受原出租人的权利和义务。即使受让人不知道受让房屋之上存在租赁关系,租赁关系仍能对抗受让人。因些,出租人于租赁期间转让房屋,租赁合同并不当然随时之终止,受让人应继续履行原合同的权利与义务。
    本案中,李某在租赁期间内将租赁房屋转让给胡某,根据“买卖不破租赁”制度,胡某在受让该房屋之时当然受让李某作为房屋出租人的权利和义为而成为新的出租人。因而,胡某应继续履行原租赁合同,无权要求王某提前搬离。

法律依据

1、《合同法》
  第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。
    2、《物权法》
  第一百九十条 订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
    3、《担保法》
  第四十八条 抵押人将已出租的财产抵押的,应当书面告知承租人,原租赁合同继续有效。
    4、 最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释
  第六十五条 抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效
  第六十六条 抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。
  抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。

 

 

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