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签订涉外房屋租赁合同应注意哪些事项?

发布日期:2017-12-08

案情介绍:

杨某有一套装修豪华的两居室的房子,通过房屋租赁中介公司将该房出租给外籍人士David.双方签订《房屋租赁合同》约定租期2年,租金5000元/月,使用银行转账方式支付租金,每半年交付一次。签订当日,David交付了第一个半年的租金,并换了新的房屋门锁。半年后,David应交付第二个半年的租金,但杨某未收到David的银行转账。杨某多次去电都总联系不上David,只好亲自上门催缴,却未见到David。连续3个月,杨某都未联系上David,又不敢贸然撬锁入屋。杨某欲通过法律途径追究David的违约责任,但很疑惑,对方是外国人,该如何主张权利呢?

法律分析:

涉外房屋租赁,是指具有涉外因素的房屋租赁,我国现行的法律规定未对涉外房屋租赁具体的规定,因而在涉外房屋租赁活动中主要靠租赁合同规范当事人的权利和义务。为避免遭受不必要的损失,我国公民或企业在将位于我国领土内的房屋出租给外国自然人、企业或其他组织或无国籍人的,应特别注意以下事项:

(1)仔细查验承租人的身份证明材料。承租人为外籍自然人的,业主应查明其有无中国合法驻留的证件、身份证明等,并将这些材料予以复制留存,尤为注意其合法驻留我国的时间以确定房屋租赁合同的期限。为避免将来找不到承租人下落,还可以要求其提供工作单位信息。承租方为外国的企业或其他组织的,应查验留存经公证或者认证的企业登记注册证明、营业执照等,还可以亲自到相关部门调查核实企业或组织是否真实存在,以防止因和虚假的机构签订合同而造成不必要的损失。

(2)在租赁合同中约定管辖。为避免在外国起诉或应诉,业主将房屋出租给外籍自然人或企业的,应在合同中约定排除外国法院的管辖和外国法律的适用,例如,明确约定因合同引起的纠纷由租赁房屋所在地的法院管辖,适用中华人民共和国法律、法规的规定。

(3)使用恰当的合同文本。业主在签订涉外房屋租赁合同时应选择中文文本,如果对方要求使用外语合同,可同时签订中文与外语两种合同。但由于双方的语言及文化差异,应该在合同中约定两份不一致的地方以中文文本为准。

本案中,杨某将房屋租给外籍人士David使用,后因David拖欠租金引起纠纷,根据我国《民事诉讼法》中关于涉外民事诉讼程序的特别规定,我国法院有权管辖该租赁合同纠纷。杨某可将David起诉至租赁房屋所在地的法院,请求维护自身权益不受侵犯。为避免引起纠纷后联系不到涉外一方,杨某出租房屋时应注查验对方的身份信息材料,并于合同签订后及时向房屋租赁管理部门申报信息并办理合同登记备案手续。

法律依据:

《民事诉讼法》

第二百四十一条 因合同纠纷或者其他财产权益纠纷,对在中华人民共和国领域内没有住所的被告提起的诉讼,如果合同在中华人民共和国领域内签订或者履行,或者诉讼标的物在中华人民共和国领域内,或者被告在中华人民共和国领域内有可供扣押的财产,或者被告在中华人民共和国领域内设有代表机构,可以由合同签订地、合同履行地、诉讼标的物所在地、可供扣押财产所在地、侵权行为地或者代表机构住所地人民法院管辖。

第二百四十条 涉外合同或者涉外财产权益纠纷的当事人,可以用书面协议选择与争议有实际联系的地点的法院管辖。选择中华人民共和国人民法院管辖的,不得违反本法关于级别管辖和专属管辖的规定。

 

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